KYC client CGP : pièces obligatoires par type de souscripteur SCPI

Les pièces justificatives requises pour une souscription SCPI varient considérablement selon le type de souscripteur. Un dossier de personne physique comprend 5 à 6 pièces. Un dossier de SCI en nécessite 8 à 12. Un démembrement peut en exiger 15 ou plus. Ce guide détaille les exigences pour chaque catégorie, conforme aux positions de l'AMF (DOC-2019-14) et aux obligations LCBFT (articles L.561-5 et suivants du CMF).

Personne physique (PP)

C'est le cas de souscription le plus simple et le plus fréquent. Les personnes physiques en direct représentent la majorité des souscriptions SCPI, estimées à environ 55% en volume.

Pièces obligatoires

Pièces complémentaires selon le montant

• Souscription > 150 000 euros — Justificatif d'origine des fonds (attestation employeur, acte de vente immobilier, acte de donation ou succession, relevé de compte montrant l'accumulation de l'épargne)
• Souscription > 500 000 euros — Certaines SGP exigent un entretien de conformité approfondi avec le responsable LCBFT

Cas particulier : US Person

Si le souscripteur est identifié comme US Person, pièces supplémentaires : formulaire W-9, numéro TIN/SSN. Certaines SGP peuvent refuser la souscription.

SCI (Société Civile Immobilière)

Les souscriptions via SCI représentent environ 15 à 20% du total, une estimation de marché. Le dossier est significativement plus complexe car il implique l'identification de la société ET de ses bénéficiaires effectifs.

Pièces de la société

Pièces des personnes physiques

• Gérant — CNI + pouvoir de signature (si délégation)
• Chaque associé détenant plus de 25% — CNI + justificatif de domicile
• Tous les bénéficiaires effectifs — CNI (y compris les bénéficiaires effectifs indirects)

Erreurs fréquentes

• KBis de plus de 3 mois — erreur la plus courante, surtout pour les SCI familiales peu actives
• PV d'AG manquant ou ne mentionnant pas explicitement la SCPI cible
• Statuts non mis à jour après un changement d'associés ou de gérant
• Oubli de l'identification des bénéficiaires effectifs indirects

Indivision

La souscription en indivision implique que chaque indivisaire doit fournir un dossier KYC complet :

• CNI et justificatif de domicile de chaque indivisaire
• Avis d'imposition de chaque indivisaire
• Convention d'indivision (si elle existe) — précise les quotes-parts
• Bulletin de souscription signé par tous les indivisaires (ou mandat de l'un à l'autre)
• RIB : compte indivis ou RIB de chaque indivisaire (selon les SGP)

Le piège principal : le bulletin de souscription doit être signé par tous les indivisaires. Un oubli de signature entraîne le rejet du dossier.

Démembrement (usufruit / nue-propriété)

Le dossier le plus complexe. Chaque partie doit être identifiée séparément, et les pièces du démembrement lui-même sont nécessaires :

• Usufruitier — Dossier PP complet (CNI, JDD, avis d'imposition, RIB)
• Nu-propriétaire — Dossier PP complet (CNI, JDD, justificatif origine des fonds)
• Acte de démembrement — Acte de donation (notarié), convention de démembrement, ou acte de décès + certificat d'hérédité
• Bulletin de souscription — Signé par les deux parties
• Accord de l'usufruitier — Si c'est le nu-propriétaire qui initie la souscription

Personne morale hors SCI

Les sociétés commerciales (SA, SAS, SARL), associations, fondations :

• KBis de moins de 3 mois (ou récépissé de déclaration pour les associations)
• Statuts à jour
• Pouvoir du signataire (PV du conseil d'administration, délégation de pouvoir)
• Déclaration des bénéficiaires effectifs
• Derniers bilans (2 exercices) — pour justifier la capacité d'investissement
• CNI du signataire et de chaque bénéficiaire effectif (> 25%)
• RIB de la société

Checklist automatique avec Ragindeed

Le moteur de complétude de Ragindeed détecte automatiquement le type de souscripteur à partir des premiers documents uploadés (CNI seule = PP probable ; CNI + KBis = société probable) et adapte dynamiquement la checklist des pièces requises. Le score de complétude est calculé en temps réel et le CGP voit immédiatement les pièces manquantes.

Cadre réglementaire du KYC pour les CGP

Les obligations de connaissance client découlent de plusieurs textes réglementaires superposés :

• Code monétaire et financier (articles L.561-5 à L.561-14-2) — Obligations de vigilance, vérification d'identité, connaissance de la relation d'affaires
• Décret n° 2016-1356 du 11 octobre 2016 — Documents acceptables pour la vérification d'identité (article R.561-5 du CMF)
• Position AMF DOC-2019-14 — Guide de connaissance client pour les CIF et CGP, informations à collecter et documents à obtenir
• Lignes directrices ACPR (mises à jour 2023) — Attentes en matière de vérification d'identité, justification de l'origine des fonds
• Règlement AMLR (UE 2024/1624) — Applicable à partir du 10 juillet 2027, harmonise les exigences au niveau européen

Le non-respect expose le CGP à des sanctions administratives prononcées par l'AMF (pour les CIF/SGP) ou l'ACPR (pour les établissements de crédit et assureurs). En 2024, l'ACPR a prononcé 3 décisions de sanction LCB-FT (source : ACPR).

Pièce d'identité : règles de validité détaillées

La vérification de la MRZ (Machine Readable Zone) est un élément clé d'authentification. Les chiffres de contrôle permettent de détecter la majorité des documents falsifiés. L'extraction automatique de la MRZ par OCR, combinée au calcul des check digits, est intégrée dans le pipeline Ragindeed.

Justificatif de domicile : les pièges à connaître

Le JDD doit dater de moins de 3 mois au moment de l'entrée en relation. Documents acceptés (article R.561-5 du CMF et position ACPR) :

• Facture d'énergie (électricité, gaz, eau) — Le plus courant et le plus fiable
• Facture de téléphone fixe ou internet — Acceptée. Mobile refusé par certaines SGP
• Quittance de loyer — Si émise par bailleur professionnel ou agence
• Avis d'imposition — Accepté comme JDD (adresse au 1er janvier). Valable toute l'année
• Attestation d'assurance habitation — Acceptée par certaines SGP

Cas particulier de l'hébergé : attestation d'hébergement + CNI de l'hébergeant + JDD au nom de l'hébergeant. Ce cas génère de nombreux rejets (pièces multiples, oublis fréquents). Selon nos données, 18% des clients de moins de 30 ans sont dans une situation d'hébergement.

Tableau récapitulatif : nombre de pièces par type de souscripteur

Source : analyse Ragindeed sur 3 200 dossiers de souscription SCPI (2024-2025). Les taux de rejet sont mesurés avant digitalisation du parcours KYC.

Les 5 règles d'or pour un dossier KYC sans rejet

1. Vérifier la lisibilité AVANT l'envoi — 22% des rejets sont dus à des pièces illisibles. Vérifiez que chaque scan est net, cadré et en haute résolution (minimum 200 dpi).
2. Contrôler les dates de validité — CNI en cours de validité, JDD de moins de 3 mois, KBis de moins de 3 mois. Anticipez : un KBis daté du 1er mars sera périmé le 1er juin.
3. Vérifier la cohérence entre documents — Le nom sur la CNI, le JDD, l'avis d'imposition et le RIB doivent être identiques. Les différences (nom d'usage, nom de jeune fille, tirets) causent 12% des rejets.
4. Collecter les pièces de TOUS les bénéficiaires effectifs — Pas seulement le signataire, mais chaque personne physique détenant plus de 25%.
5. Anticiper l'origine des fonds — Dès que la souscription dépasse 150 000 euros, préparez le justificatif dès le début (acte de vente, attestation employeur, relevé de compte).

L'impact de l'AMLR 2027 sur les pièces KYC

Le règlement AMLR (UE 2024/1624) applicable dès juillet 2027 prévoit : harmonisation des pièces acceptées au niveau UE, vérification électronique (PVID) encouragée, mise à jour périodique obligatoire des pièces KYC (annuellement pour risque élevé, tous les 3 ans pour risque standard).

Exemple concret : dossier SCI familiale complet

La SCI Les Chênes (capital 5 000 euros, siège à Bordeaux) souhaite souscrire 120 000 euros de parts SCPI. Associés : M. Martin (gérant, 60%) et Mme Martin (40%). Pièces à collecter : KBis SCI (moins de 3 mois), statuts certifiés conformes, PV d'AG autorisant la souscription, déclaration BE registre INPI, RIB SCI, CNI M. Martin (gérant + BE), CNI Mme Martin (BE), JDD M. Martin, bulletin de souscription signé. Total : 9 pièces. Temps de collecte : 45 min en manuel, 8 min avec checklist dynamique Ragindeed.

Conservation et archivage des pièces KYC

L'article L.561-12 du Code monétaire et financier impose une conservation des documents et informations pendant 5 ans après la fin de la relation d'affaires. Cette obligation s'applique à l'ensemble des pièces KYC collectées. Le format de conservation doit garantir l'intégrité et l'accessibilité des documents : PDF/A recommandé, horodatage, empreinte numérique SHA-256.

Pour les CGP utilisant des solutions papier, l'archivage représente un coût significatif (locaux de stockage, classement, recherche). Les solutions d'archivage numérique certifiées (norme NF Z42-013) offrent une alternative conforme et économique. Ragindeed intègre un archivage certifié avec empreinte numérique et horodatage automatique de chaque pièce KYC.

Fréquence de mise à jour des pièces selon le niveau de risque

Source : lignes directrices conjointes AMF-ACPR, mises à jour 2023. L'AMLR 2027 renforcera ces obligations avec des fréquences minimales harmonisées au niveau européen.

La problématique des dossiers de non-résidents

Les souscripteurs non-résidents représentent une part estimée à environ 8% des souscriptions SCPI et posent des défis KYC spécifiques : pièce d'identité étrangère (format non standardisé), justificatif de domicile à l'étranger, avis d'imposition étranger ou français des non-résidents (SIP Noisy-le-Grand), convention fiscale à vérifier, formulaire FATCA/CRS à compléter. Les SGP appliquent généralement une vigilance renforcée pour les non-résidents.